Pe parcursul anului 2023 piața imobiliară a cunoscut schimbări importante spre deosebire de anul 2022. În principal pe fondul războiului și inflației, s-a observat o scădere atât a cererii pentru achiziția de proprietăți rezidențiale, cât și a vânzărilor.
În ceea ce privește situația în marile orașe, topul realizat de imobiliare.ro indică orașul Cluj-Napoca pe primul loc în ceea ce privește prețurile apartamentelor, înregistrând o creștere cu 30% față de acum doi ani. Următoarele în clasament sunt Oradea, cu o creștere de 21%, și Brașov și Iași, fiecare cu o creștere de 20%.
Dacă te gândești să faci o investiție imobiliară într-o zonă a cărei valoare crește de la an la an, ar fi un moment prielnic să verifici ofertele de vânzare de apartamente în Iași fiindcă prețurile se situează la valori mai bune decât orașe precum București, Cluj-Napoca sau Timișoara.
Astfel, un apartament într-o zonă ultracentrală sau centrală în Iași se listează la 1955 euro pe metrul pătrat util, semicentral se situează la 1374 euro, diferența dintre aceasta și periferie fiind de doar 30 de euro (1343 euro/ mp util).
Scăderea numărului de proprietăți existente la vânzare în marile orașe
În anul 2023 s-a mai observat un fenomen interesant – deprecierea ofertei rezidențiale din piață. Cea mai mare scădere s-a înregistrat în Brașov, urmat pe locul doi de Iași, cu o scădere de 32,7%, și pe locul trei de Constanța. Acest trend se menține și în ceea ce privește piața secundară a imobilelor vechi și a celor vândute direct de proprietar.
Cum calculezi randamentul unei investiții imobiliare
Dacă te gândești să faci o astfel de investiție, îți lăsăm aici etapele de urmat pentru a-i calcula randamentul.
- Anticipează venitul lunar
Intră pe site-uri unde se afișează anunțuri de închiriere pentru zona care te interesează și notează chiriile cerute pentru un apartament similar cu cel pe care vrei să-l cumperi. Așa afli venitul lunar brut, din care trebuie să scazi impozitul (10% pentru veniturile din chirii, din baza de impozitare de 60% din valoarea venitului brut).
- Calculul cheltuielilor lunare
De data aceasta sunt mai multe aspecte de luat în calcul:
- prima pentru asigurarea apartamentului (și cea obligatorie, și cea facultativă) – un preț mediu anual este de 120 euro
- impozitul pe clădire – aproximativ 200 lei pe an
- Fondul de Reparații stabilit de asociația de proprietari a blocului
- economii personale pentru diversele cheltuieli care apar la apartament (repararea sau înlocuirea lucrurilor care se strică, serviciile de mentenanță obligatorii – revizia la centrală și la gaz -, cheltuieli de întreținere, precum zugrăvirea)
- costul perioadei vacante – trebuie să iei în calcul că e posibil ca apartamentul să nu fie închiriat chiar pe tot parcursul anului.
- rata creditului ipotecar
- Calculează cashflow-ul lunar
Din veniturile lunare estimate scade cheltuielile lunare. Dacă rezultatul este negativ, nu e cel mai bun mod în care să-ți investești banii, iar prima soluție este să cauți o zonă în care prețul chiriei să-ți asigure un profit când tragi linie.
- Cum aflăm randamentele
Pentru a afla randamentul, trebuie înainte să analizezi costurile totale de achiziție, astfel:
- avansul pentru creditul ipotecar
- cheltuielile de finanțare
- taxele notariale
- comisionul agentului imobiliar
- renovarea
După ce faci acest calcul, utilizezi următoarea formulă pentru a vedea randamentul (cash on cash return):
- cash on cash return = (cashflow-ul lunar x 12) / investiția inițiată totală x 100
Dacă vrei să luăm în calcul că pe lângă suma de bani câștigată, obții și o proprietate pe numele tău, o locuință pe care o poți folosi oricând, îți propunem o formulă care să includă și principalul din primele 12 luni:
- randament total = (cashflow anual + principalul din primele 12 luni) / investiția inițială totală x 100
Având toate aceste date la dispoziție, poți lua o decizie informată cu privire la investirea banilor în imobiliare și să găsești cea mai profitabilă variantă. Chiar dacă îți dorești să cumperi un apartament pentru a locui în el, nu pentru a-l da ulterior spre închiriere, aceste calcule te ajută să înțelegi care e randamentul pieței în acest moment și la ce să te aștepți peste câțiva ani. Nu ezita să apelezi la o agenție imobiliară de încredere din orașul în care vrei să cumperi fiindcă aceasta va ști cum să te îndrume ca să-ți atingi obiectivele financiare și personale, cunoscând toate aspectele pieței din zona respectivă.
